Wielu z nas już na sam dźwięk słów „kredyt hipoteczny” włosy jeżą się na głowie. Wcale jednak nie taki diabeł straszny! Kredyty hipoteczne, czyli popularne hipoteki, to jeden z głównych produktów bankowych umożliwiający kredytobiorcy zakup nieruchomości. W tym artykule wyczerpująco opiszemy wszelkie zagadnienia związane z kredytami.
W artykule dowiesz się między innymi:
- Czym jest kredyt hipoteczny - definicja
- Warunki uzyskania kredytu hipotecznego
- Co to jest zdolność kredytowa?
- Czym jest wkład własny, jak go obliczyć?
- Od czego zależy wysokość raty kredytu?
- WIBOR - Co ten termin oznacza?
- Czym jest marża bankowa?
- Jak wygląda spłata kredytu hipotecznego?
- Szybsza spłata kredytu hipotecznego - czy to możliwe?
- Kredyt hipoteczny w EURO
- Na co zwrócić uwagę wybierając kredyt hipoteczny?
Kredyty hipoteczne to rodzaj kredytów, których zabezpieczenie stanowi hipoteka. Co to tak naprawdę oznacza? W momencie, w którym kredytobiorca przestaje spłacać zobowiązanie, bank ma prawo do przejęcia nieruchomości. Jedną z pierwszych rzeczy, którą często można usłyszeć od doradcy kredytowego, biorąc swój pierwszy kredyt hipoteczny, pewnie będą słowa: Proszę pamiętać, bank nie zarabia na przejęciu nieruchomości, bank zarabia na odsetkach.
To prawda - ideą kredytu jest podpisanie umowy, na podstawie której kredytobiorca dostaje środki niezbędne na zakup nieruchomości, a potem zobowiązuje się zwrócić bankowi te środki wraz z odsetkami. Kredyt hipoteczny należy do kredytu celowego, który można przeznaczyć na realizację konkretnych potrzeb, np. zakupu mieszkania czy domu (zarówno od dewelopera, jak i z rynku wtórnego), budowę domu, zakup działki pod budowę domu, czy remont zakupionej już nieruchomości.
Kredyty najczęściej są długoterminowe. Konsumenci nierzadko decydują się na zaciągnięcie pożyczki na 25-30 lat. Można skorzystać oczywiście z krótszych wariantów spłaty. Okres w niektórych bankach sięga nawet do 35 lat, co jest szczególnie korzystne dla osób, którym zależy na niewielkiej wysokości miesięcznej raty, ale o tym poniżej. Kredyt hipoteczny to zatem np. kredyt na zakup mieszkania czy domu.
Przed podjęciem decyzji o wyborze konkretnego kredytu najlepiej wziąć pod uwagę wszystkie jego koszty. Od czego więc zależy ostateczna wysokość kredytu?
Pamiętaj, że decydując się zaciągnąć kredyt hipoteczny, bierzesz pod uwagę możliwość ewentualnej sprzedaży nieruchomości przez bank. Dzięki wpisaniu do księgi wieczystej banku jako zabezpieczenia, w przypadku braku spłaty ma on prawo zareagować. Warto dodać, że jest to ostateczne rozwiązanie. W przypadku jakichkolwiek problemów ze spłatą warto najpierw skontaktować się z bankiem i porozmawiać o możliwościach.
Kredyt wypłacany jest przez bank w ratach (transzach) bądź w jednorazowej wypłacie. Aby mieć możliwość zaciągnięcia pożyczki, musisz mieć odpowiednią zdolność kredytową.
To nic innego jak kalkulacja możliwości spłaty pożyczki wraz z naliczonymi odsetkami. Bank ocenia zdolność kredytową na podstawie wskazanych przez siebie kryteriów. Znaczenie mają osiągane miesięcznie dochody z wybranego okresu (tutaj w zależności od banku mogą pojawić się 3 miesiące, 6 miesięcy czy nawet 12 miesięcy). Każdy bank ma standardowy druk zaświadczenia o zarobkach, na podstawie którego liczy możliwości spłaty kredytu.
W zależności od banku dochody mogą występować jako suma, mogą również występować jako dochód podstawowy i osiągnięte w wybranym czasie dochody zmienne, najczęściej przedstawiane jako średnia. Banki w ten sposób zabezpieczają się przed potencjalnymi zawyżeniami swoich dochodów, np. przedstawiając zaświadczenie z miesiąca, w którym występuje premia roczna.
Najbezpieczniej w momencie składania zaświadczenia o zarobkach mieć umowę o prace na czas nieokreślony. Posiadanie terminowej umowy, znajdowanie się w okresie wypowiedzenia, czy obecność innych potrąceń komorniczych na Twojej kartotece może przyczynić się do odmownej decyzji kredytowej.
Oprócz weryfikacji zarobków bank zweryfikuje także posiadany wkład własny, a także zdolność kredytową, czy wyciągi z konta. Bank ma możliwość sprawdzenia Twoich danych w BIK (Biuro Informacji Kredytowej). Najlepiej nie mieć więc innych, niespłaconych zobowiązań. Jeśli w momencie zaciągania kredytu hipotecznego masz inne raty do spłacenia, pomniejszą one Twoją zdolność kredytową. Jeśli masz złą historię kredytowania (zalegałeś ze spłatą pożyczek), wniosek kredytowy może nie zostać rozpatrzony pozytywnie.
W dzisiejszych czasach wkład własny, czyli samodzielnie zgromadzone na poczet przyszłej nieruchomości środki, to obowiązek w każdym banku. Najczęściej spotykamy wymagane 20% wartości kupowanej nieruchomości. Skąd wziął się wkład własny? KNF w roku 2013 wprowadziła obowiązek egzekwowania minimalnych kwot, które przyszli kredytobiorcy mają obowiązek we własnym zakresie zgromadzić.
Na przestrzeni lat zmieniała się wysokość procentowa wkładu - od 5% w roku 2014, poprzez 10%, aż do obecnych 20% (bądź 10% z obowiązkowym ubezpieczeniem). Zebranie wymaganego udziału pokazuje bankowi, że jesteś wiarygodny i będziesz w stanie spłacać zaciągnięte zobowiązanie.
Okazuje się, że związek istnieje. Wbrew pozorom niekorzystna na świecie sytuacja spowodowała obniżenie RRSO (o tym w dalszej części artykułu), a co za tym idzie - obniżenie rat kredytów.
Kluczowe jest poprawne wskazanie kwoty. Nie bierzesz pod uwagę bowiem kwoty kredytu, o jaką wnioskujesz w banku, a wartość nieruchomości, która jest elementem hipoteki. W praktyce więc będzie to:
• cena mieszkania,
• cena działki,
• kwota kosztorysu (bądź operatu) w przypadku budowy domu,
• kwota wskazana przez rzeczoznawcę, dotycząca remontu/wykończenia - jeśli środki z kredytu mają pokryć także ten cel.
Jeśli więc interesuje Cię zakup mieszkania za 450 tysięcy złotych, w tym przypadku standardowy wkład 20% będzie stanowił 90 tysięcy złotych, a 10% - 45 tysięcy złotych.
Istnieje możliwość zaciągnięcia kredytu z obniżonym do 10% oprocentowaniem. O co tak naprawdę chodzi i czy to się opłaca? Pamiętaj – zawsze możesz skorzystać z kalkulatora.
Kalkulator kredytu na budowę domu czy zakupu mieszkania to proste narzędzia, które przedstawiają dane istotne dla kredytobiorcy w prosty i zrozumiały sposób. Dla wskazanych przez Ciebie danych system wyliczy m.in. niezbędny wkład własny.
Niektóre banki oferują kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym. Pozostałe 10% jest ubezpieczone. W praktyce oznacza to, że do momentu spłaty 80% salda kredytu ponosisz koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jest to dobre rozwiązanie, gdy faktycznie spieszy Ci się i nie możesz czekać na uzbieranie brakujących 10%. Warto jednak przeliczyć dobrze koszt ubezpieczenia (zależny jest od oferty banku). Może się okazać, że w przypadku, kiedy będziemy skłonni poczekać ze wzięciem kredytu, sporo na tym zaoszczędzimy, po prostu odkładając brakujące środki, zamiast decydować się na ubezpieczenie niskiego wkładu.
Warto dodać, że środki na wkład własny mogą pochodzić z darowizny. Pieniądze przekazane w ten sposób od któregoś z członków najbliższej rodziny do kwoty 19 274 złote nie podlegają opodatkowaniu od spadków i darowizn. Jako najbliższą rodzinę uznajemy męża (żonę), dzieci, wnuki, rodziców, dziadków, rodzeństwo, pasierba, ojczyma, macochę, teściów, zięcia i synową.
Bankom zależy na uzyskaniu wymaganej minimalnej kwoty bardziej niż na ich formie. Jeśli posiadasz środki na lokacie, rachunku bankowym, czy koncie oszczędnościowym - nie musisz nerwowo ich wypłacać.
W przypadku kredytu hipotecznego wziętego na budowę domu jako Twój wkład własny uznana zostać może również działka, na której będzie znajdować się nieruchomość.
Jeszcze całkiem niedawno temu możliwe było zabezpieczenie kredytu inną nieruchomością. Teraz takie rozwiązanie zostanie zaakceptowane przez wybrane banki - ale tylko w przypadku planu sprzedaży tej nieruchomości. To dobre rozwiązanie dla osób, które posiadają np. mieszkanie, a w międzyczasie planują wziąć kredyt na dom, nie dysponują wkładem własnym. Wybrane banki zgodzą się na przyznanie kredytu, z pewnością jednak zweryfikują, czy deklarowana przez nas nieruchomość została sprzedana.
Pamiętaj, że środki na wkład własny nie mogą pochodzić z kredytu i pożyczki. W każdym banku w momencie podpisania umowy kredytowej podpisujesz oświadczenie, w którym potwierdzasz, że wniesiony wkład własny stanowi środki niepochodzące ani z kredytu, ani z żadnej pożyczki.
Najpopularniejsze źródła wkładu własnego poza gotówką:- koszty nabycia nieruchomości,
- koszty związane z budową domu (w tym zakup działki),
- premia z książeczki mieszkaniowej,
- papiery wartościowe,
- oszczędności w obligacjach i bonach skarbowych,
- środki pochodzące z programów rządowych,
- akcje spółek giełdowych,
- jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych - najczęściej w banku, w którym ubiegasz się o pożyczkę,
- wartość nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży,
- środki wniesione do dewelopera lub sprzedającego,
- darowizna,
- dochody, które będziesz osiągać w przyszłości (np. z najmu starego mieszkania).
Warto zapoznać się z rankingiem kredytów hipotecznych, szukając najlepszej oferty dla siebie - będziesz mógł wtedy znaleźć nie tylko informacje związane z wkładem własnym, ale również sprawdzić kolejne, nie mniej istotne szczegóły, czyli parametry kredytu. Na te składają się m.in. prowizje czy raty - w podziale na te o stałej i zmiennej wysokości. Kalkulator hipoteczny na podstawie wpisanych przez Ciebie informacji pokaże, jakie okresy kredytowania i w których bankach będą dla Ciebie najkorzystniejsze.
Spłacając ratę kredytu, spłacasz tak naprawdę dwie kwoty:
- kapitał, czyli część kwoty, którą pożyczyłeś z banku. Spłata kapitału powoduje zmniejszanie się salda zadłużenia;
- odsetki, czyli część kwoty, która jest niczym innym jak wynagrodzeniem (prowizją) dla banku za to, że udzielił kredytu.
Wysokość kapitału równa jest wysokości udzielonej pożyczki. Jak zatem wyliczyć kwotę odsetek?
Oprocentowanie kredytu hipotecznego ma bezpośredni wpływ na wysokość odsetek. Z czego zatem składa się oprocentowanie? To suma dwóch składowych:
- marży bankowej,
- stawki referencyjnej, zależnej od WIBOR.
WIBOR to Warsaw Interbank Offered Rate i określa wysokość oprocentowania kredytów na rynku krajowym między bankami. Banki wykorzystują go przy udzielaniu kredytów innym instytucjom. Prognozy WIBOR są pomocne przy ustalaniu faktycznej wysokości rat spłacanych przez kredytobiorcę. Zmiana WIBOR ma więc realny wpływ na wysokość raty kredytu. I tak odpowiednio, gdy wskaźnik jest niższy, rata kredytu jest niższa. Gdy wyższy - rata wzrasta.
W umowie kredytowej znajdziesz informację o tym, jak często aktualizowane są zmiany - możliwe opcje to miesiąc, trzy i pół roku. Dlaczego warto o tym wiedzieć? WIBOR przez wiele lat utrzymywał się na podobnym poziomie, zapewniając swego rodzaju stabilizację. W obliczu pandemii Rada Polityki Pieniężnej podjęła kroki mające na celu obniżenie stóp procentowych. Obecnie stawka WIBOR jest rekordowo niska - raty kredytów również będą prezentowały się korzystnie.
Weryfikując ratę kredytu, poproś również o kalkulację dla WIBOR 2, 3 razy wyższego niż obowiązującego obecnie. Eksperci wyraźnie podkreślają, że aktualne stopy procentowe nie utrzymają się zbyt długo na tak niskim poziomie. Nikt jednak nie jest w stanie zadeklarować długości trwania tego stanu rzeczy.
Marża bankowa jest stałym parametrem, ustalanym w momencie zawarcia umowy. Może zostać zmieniona jedynie w momencie obustronnej zgody. Jej wysokość zależy od indywidualnej polityki banku. Marża stanowi realny zarobek dla banku. Na wysokość marży ma wpływ kilka czynników, poniżej główne z nich:
- LTV (Loan to value) - czyli wskaźnik określający wartość kredytu w stosunku do wartości, na jaką wyceniana jest nieruchomość. Im niższy wskaźnik, tym niższa marża, a więc realny kredyt okaże się tańszy. Dla przykładu – chcesz kupić nieruchomość za 500 000 złotych, a Twój wkład własny wynosi 300 000 złotych. Potrzebujesz 40% kredytu. Jeśli Twój wkład własny wynosi 100 000 złotych - potrzebujesz dobrać 80%.
- Rodzaj (cel kredytu) - najniższe marże obserwuje się właśnie wśród kredytów hipotecznych.
- Prowizja od kredytu - wysokość prowizji zależy od oferty banku. Często banki stosują zabieg prowizji płatnej przy uruchomieniu kredytu w zamian za niższą marżę. Warto dokładnie przeanalizować ofertę. Może być ona opłacalna, szczególnie gdy dysponujesz wolnymi środkami w momencie podpisywania umowy. Prowizja to jednorazowa opłata, podczas gdy marża ma wpływ na wysokość raty, którą płacisz przez 12 miesięcy w roku, często przez 30 lat.
- Dodatkowe produkty banku - często banki zachęcają do korzystania z ich usług. Może się okazać, że opłacalne będzie otwarcie konta czy karty kredytowej. Tutaj również niezbędne jest zapoznanie się z ofertą. Może skusić Cię obniżona marża - zwróć jednak uwagę, czy z korzystaniem z karty kredytowej bądź rachunku nie wiążą się dodatkowe koszty.
Raty kredytu mogą być równe bądź malejące, a decyzja ma istotny wpływ na koszt kredytu. Raty malejące to konieczność ponoszenia większych kosztów na początku spłacania. Równa rata kredytu - uśredniona (powszechnie zwana annuitetową) stanowi najczęściej wybieraną opcję wśród kredytobiorców. Dlaczego? Jej wysokość jest znana od początku, ułatwia planowanie i wzięcie kredytu. Nie niesie ze sobą tak dużego ryzyka, jak rata malejąca. W pierwszym okresie po uzyskaniu pożyczki będzie niższa niż rata malejąca.
Warto dodać, że określenie rata stała nie do końca jest poprawne. Na wysokość raty wpływ ma poziom WIBOR, może się więc okazać, że w trakcie Twojego okresu kredytowego rata wielokrotnie się zmieni.
W przypadku równej raty w początkowym okresie spłaty największą jej część będą stanowić odsetki, które są naliczane od wysokości kwoty kredytu pozostającej jeszcze do spłaty. Kapitał z kolei doliczany jest do raty w takiej samej wysokości.
Z kolei dla rat malejących sprawa wygląda zupełnie inaczej. Potocznie nazywane są one ratami kapitałowymi - na początku mają największą wartość, ale zmniejszają się wraz z ilością spłaconych już rat.
Co ciekawe - porównując obie możliwości okazuje się, że kredyt spłacany w opcji rat malejących finalnie okaże się opcją tańszą dla kredytobiorcy. Dlaczego? Kapitał wyliczany jest w prosty sposób - poprzez podzielenie całkowitej kwoty kredytu przez ilość rat. Odsetki wyliczane są od zmniejszającego się w każdym miesiącu kapitału. Rata w kolejnym miesiącu zawsze będzie zatem niższa od poprzedniej. W finalnym rozrachunku to właśnie sposób kalkulacji rat malejących będzie korzystniejszy dla portfela kredytobiorcy.
Nie wiesz, jaki wybrać bank i kredyt hipoteczny, czy zwyczajnie chcesz zdobyć informacje? Na pewno pomoże Ci kalkulator kredytu hipotecznego. Będziesz miał możliwość zrobienia symulacji – dokładnie sprawdzisz, ile miesięcznie będzie kosztował Cię kredyt, jakie koszty poniesiesz na początku i jaki będzie faktyczny koszt kredytu.
Nie! Pamiętaj, że kredyt możesz przenieść do innego banku, w przypadku znalezienia korzystniejszej oferty. Przed takim zabiegiem musisz jednak upewnić się, czy Twoja umowa kredytowa pozwala na taki zabieg. Najczęściej bank w umowie wskazuje minimalny okres, przez który obowiązuje Twoja umowa - po tym okresie możesz bez przeszkód przenieść zobowiązanie do innego banku.
Oczywiście! Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest możliwa. Musisz tylko zapoznać się ze wszystkimi szczegółami. Okazuje się, że Polacy bardzo chętnie korzystają z możliwości wcześniejszej spłaty. Pamiętaj, że nie jest to korzystne z punktu widzenia banku, który zarabia na odsetkach - im dłużej kredytobiorca pozostaje w zadłużeniu, tym lepiej dla banku.
Ustawa o kredycie hipotecznym pozwala dokonać przedterminowej spłaty oraz odzyskać pieniądze za odsetki, o które skrócony został okres obowiązywania umowy w związku z wcześniejszą spłatą. W przypadku kredytu ze zmienną stopą procentową po 3 latach posiadania kredytu bank nie może pobrać od Ciebie opłaty w związku z przedterminową spłatą. Wcześniej zazwyczaj do uiszczenia będzie opłata, nie większa jednak niż 3% kwoty. W przypadku kredytobiorców z umowami o stałej stopie procentowej bank ma prawo naliczać dodatkowe opłaty związane z wcześniejszą spłatą przez cały okres kredytowy.
Korzyści wynikających z wcześniejszej spłaty nie trzeba szczególnie przedstawiać – to oczywiście brak obowiązku spłaty miesięcznych rat, poprawa zdolności kredytowej, czy pełna własność nieruchomości.
Jeśli w momencie brania kredytu zastanawiasz się nad jego wcześniejszą spłatą, warto sprawdzić zapisy o takiej możliwości w umowie już na samym początku. W każdym innym momencie, gdy posiadasz już kredyt, zawsze możesz do niej wrócić.
Porównywarka kredytów hipotecznych także pozwoli Ci sprawdzić, jak będzie się kształtowała Twoja sytuacja finansowa np. w przypadku częściowej spłaty zobowiązania.
Taka sytuacja jest możliwa. Nikt z nas nie jest w stanie przewidzieć tego, co wydarzy się za 20-30 lat. Pamiętaj, że w każdej sytuacji znajdzie się rozwiązanie. Tak naprawdę największy błąd, jaki możesz popełnić, to próba ucieczki od odpowiedzialności. Jeśli masz nadzieję, że bank nie zauważy jednej, czy dwóch niespłaconych rat, a potem „jakoś to będzie”, to niestety, ale się mylisz.
Banki mają zaawansowany system windykacji. Jeśli cokolwiek się dzieje, warto zadziałać szybko. Po kontakcie z doradcą możesz skorzystać z takich możliwości jak:
- karencja w spłacie kapitału czy odsetek,
- wakacje kredytowe, czyli przerwa w spłacaniu rat przez określony czas,
- wydłużenie okresu kredytowania np. przez zmniejszenie wysokości raty.
Co ważne, takie zmiany można wdrożyć, będąc w czystej sytuacji finansowej. Warto zatem, widząc pojawiające się na horyzoncie problemy, zareagować, a nie przestawać płacić ratę.
W 2014 roku zmieniły się przepisy. Możliwe jest zaciągniecie kredytu hipotecznego jedynie w walucie, w której zarabiasz. Związane jest to z częstymi zmianami na rynku walutowym. W latach 2008- 2009 popularne było zaciąganie kredytów we frankach szwajcarskich. Obecnie wiemy, że to rozwiązanie nie było opłacalne. Aby uniknąć podobnej sytuacji, stworzono jasne zasady dotyczące waluty kredytu.
Jeśli na Twoje konto wpływa wynagrodzenie w EURO, masz szansę uzyskać kredyt w tej walucie. Marże polskich banków są często niższe niż zagranicznych sąsiadów. Nic więc dziwnego, że Polacy, którzy pracują za granicą, wolą wziąć kredyt w Polsce.
Nie wszystkie banki udzielają kredytów w obcej walucie - w 2020 roku są to tylko 3 banki.
Jeśli rozważasz kredyt w EURO, musisz liczyć się z większą ilością formalności. Warto również podkreślić, że maksymalna wysokość kredytu udzielonego na nieruchomość nie przekracza 70% jej wartości.
Najistotniejsze czynniki zostały już wymienione. Poniżej przedstawimy je w dużym skrócie:
- kalkulator kredytu hipotecznego – trzy ważne słowa, które pozwolą Ci wyliczyć potencjalną ratę,
- porównywarka kredytów – skorzystaj z niej, aby porównać oferty kredytów w różnych bankach,
- umowa – doczytaj szczegóły,
- pod kątem finansowym – wyceń koszt kredyt, sprawdź wysokość marży banku i opłaty: prowizję, prowadzenie konta, ubezpieczenie, wymagany wkład własny, zabezpieczenie spłaty,
- pod kątem niefinansowym – możliwość wcześniejszej spłaty, wydłużenia terminu płatności.
Kredyty hipoteczne są popularne i nie są straszne. Przed podjęciem decyzji należy jednak dokładnie zapoznać się z warunkami oraz rankingiem kredytów hipotecznych.